Как формируется стоимость строительства: 4 основных этапа
Сразу уточним, что в статье речь идет не о коммерческих стройках, а об объектах, которые финансируются за счет бюджетных средств или средств компаний с госучастием.
Такой порядок применяется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства, а также при выполнении работ по сохранению объектов культурного наследия. При этом стоимость работ должна превышать 10 млн рублей в текущем уровне цен без НДС (в соответствии со статьей 8.3 Градостроительного кодекса РФ).
Стоимость формируется не сразу — этот процесс проходит несколько последовательных этапов.
1. Планирование (обоснование) инвестиций
На первом этапе определяют предполагаемую (предельную) стоимость будущего объекта — инвестиционную стоимость.
Для расчета используют:
2. Архитектурно-строительное проектирование
После разработки проектной документации рассчитывают сметную стоимость строительства, реконструкции, капитального ремонта или сноса объекта.
При этом применяются:
Именно на этом этапе появляется сметная документация, которая становится основой для дальнейших этапов определения стоимости.
3. Проведение закупочных процедур
Следующий этап — определение начальной (максимальной) цены контракта (НМЦК).
НМЦК рассчитывается на основании утвержденной заказчиком сметной документации после успешного прохождения проверки достоверности определения сметной стоимости в органах госэкспертизы.
При этом важно знать, что при расчете НМЦК сметные нормативы, которые были использованы при определении сметной стоимости, не применяются.
4. Заключение государственного контракта
После завершения закупочных процедур определяется контрактная стоимость.
Это уже не НМЦК, а цена контракта с учетом результатов торгов, тендерного снижения и других условий конкретной закупочной процедуры.
Главное
На каждом этапе определяется свой вид стоимости, и для каждого используются свои правила расчета. Поэтому инвестиционная стоимость, сметная стоимость, НМЦК и контрактная стоимость — это разные показатели, которые нельзя путать.
Для удобства мы подготовили инфографику, где собрали все четыре этапа определения стоимости и показали их основные отличия.
Стоимость формируется не сразу — этот процесс проходит несколько последовательных этапов.
1. Планирование (обоснование) инвестиций
На первом этапе определяют предполагаемую (предельную) стоимость будущего объекта — инвестиционную стоимость.
Для расчета используют:
- укрупненные нормативы цены строительства (НЦС);
- если НЦС отсутствуют — данные объектов-аналогов.
2. Архитектурно-строительное проектирование
После разработки проектной документации рассчитывают сметную стоимость строительства, реконструкции, капитального ремонта или сноса объекта.
При этом применяются:
Именно на этом этапе появляется сметная документация, которая становится основой для дальнейших этапов определения стоимости.
3. Проведение закупочных процедур
Следующий этап — определение начальной (максимальной) цены контракта (НМЦК).
НМЦК рассчитывается на основании утвержденной заказчиком сметной документации после успешного прохождения проверки достоверности определения сметной стоимости в органах госэкспертизы.
При этом важно знать, что при расчете НМЦК сметные нормативы, которые были использованы при определении сметной стоимости, не применяются.
4. Заключение государственного контракта
После завершения закупочных процедур определяется контрактная стоимость.
Это уже не НМЦК, а цена контракта с учетом результатов торгов, тендерного снижения и других условий конкретной закупочной процедуры.
Главное
На каждом этапе определяется свой вид стоимости, и для каждого используются свои правила расчета. Поэтому инвестиционная стоимость, сметная стоимость, НМЦК и контрактная стоимость — это разные показатели, которые нельзя путать.
Для удобства мы подготовили инфографику, где собрали все четыре этапа определения стоимости и показали их основные отличия.
27 июля / 2026